Spojte Prahu s Plzní a vznikne „Plaha“ o 1,58 milionu obyvatel. Spojte Prahu s Brnem a máte „Brahu“ o 1,78 milionu. Přesně tolik lidí budeme v hlavním městě potřebovat někde ubytovat. Jediná rozumná odpověď není stavět druhou Plzeň za Zličínem – je nutno zahustit Prahu samotnou. Metropolitní plán to konečně umožní. Není dokonalý. Ale je nutný.

Praha má problém s bydlením, ale ne takový, jaký si často namlouváme. Za posledních patnáct let vyrostly ceny novostaveb zhruba o 214 %, starších bytů o 282 %, nájemné o 260 %, zatímco mzdy jen o 120 %. Problém Prahy neleží hlavně v několika tisících prázdných bytech, ale v dlouhodobém nedostatku nové nabídky. 

Hlavní příčinu totiž nehledejme v „prázdných investičních bytech“, kterých je podle dat distributorů elektřiny v celé Praze méně než 10 000, ani v Airbnb. Skutečnost je prozaičtější: Praha měla k 31. 12. 2025 přesně 1 407 084 obyvatel a v roce 2025 dokončila pouhých 5 326 bytů – meziroční propad o 18% oproti 6 511 bytům v roce 2024 . To znamená, že Praha dnes staví jen 3,78 bytu na 1 000 obyvatel, zatímco evropské metropole se obvykle pohybují kolem 5–8. Potřebovali bychom 15 000–20 000 ročně.

A trend zrychluje špatným směrem. Ve třetím čtvrtletí 2025 byla v Praze zahájena výstavba pouhých 599 bytů, což lze přičíst i nervozitě způsobené cenami stavebních prací. Za celý rok 2025 počet zahájených bytů klesl o 9,9% . Korelace mezi přílivem nových obyvatel ve městě a růstem nájmů přitom dosahuje hodnoty r = 0,947. Tedy jde o učebnicový důkaz, že absorpční kapacita města je vyčerpaná a nabídka se nestíhá ani zdaleka přizpůsobit poptávce.

K tomu přičtěte tichý motor krize: průměrná velikost pražské domácnosti klesla z 2,20 v roce 2001 na 1,88 v roce 2026, což znamená nárůst skryté potřeby bytů o 38% bez jediného nového obyvatele. Méně lidí pod jednou střechou, více domácností, více bytů. Tahle matematika je neúprosná.

Stavět dovnitř města

Praha má hustotu zhruba 25 obyvatel na hektar, zatímco Vídeň 44, Mnichov 41, Milán 73 . Máme tedy obrovský prostor zahušťovat. Přesně to je hlavní přínos Metropolitního plánu, který umožní vznik až 350 tisíc nových bytů, převážně na brownfieldech a v dobře dopravně obsloužených lokalitách. Plán explicitně preferuje princip „návratu ke středu“ před rozléváním do krajiny.

Proč na tom záleží? Protože jeden hektar kompaktního města pojme 270 bytů a 540 obyvatel s investičními náklady 155 tisíc na obyvatele a docházkovou vzdáleností 350 metrů k metru. Stejný hektar suburbánní zástavby pojme jen 12 bytů, 28 obyvatel, stojí 704 tisíc na obyvatele a metro je 8 kilometrů daleko. Místo budování „druhé Plzně“ na okraji Prahy, tedy města o velikosti 180 000 obyvatel kdesi za Zličínem, můžeme stejný počet lidí ubytovat uvnitř existující infrastruktury.

Jenže k tomu potřebujeme územní plán, který to umožní. Současný plán z roku 1999 to neumí a jeho platnost končí 31. 12. 2028. Bez Metropolitního plánu nás po Silvestru 2028 čeká územní vakuum.  Tedy přesně to, co Praha potřebuje ze všeho nejméně. 

Přednosti i limity plánu

Metropolitní plán má několik nesporných předností. Je přehlednější než starý územní plán z roku 1999, víc chrání charakter jednotlivých lokalit, brání nekontrolovanému rozpínání města do krajiny a zároveň jasněji určuje, kde a jak intenzivně lze stavět. Zároveň poprvé v historii Prahy zavádí plošnou výškovou regulaci a chrání klíčová panoramata města.

Právě výšková regulace je ale také dobrým příkladem limitů současného kompromisu. Výsledkem dlouhé debaty je strop 100 metrů a ochrana 44 vedut. To je z hlediska stability pravidel důležité, ale zároveň je fér říct, že v některých rozvojových lokalitách není tento rámec příliš ambiciózní a odráží spíš křehký kompromis s dotčenými orgány než maximum možného rozvoje. 

To ovšem není argument proti Metropolitnímu plánu. Je to argument pro realistický pohled na něj. Tento plán není všelék, ale je to jedna z mála skutečných pák, které česká samospráva v oblasti rozvoje města vůbec má. Daňovou politiku ovlivňuje minimálně, stavební zákon píše parlament, hypoteční trh ČNB, migraci stát. Územní plán je jeden z mála skutečně mocných nástrojů, kterými může město formovat svůj rozvoj. Pokud ho promarníme, ať už neschválením, nebo schválením verze plné kompromisů zaříznutých na nejnižším společném jmenovateli, nedostaneme rychle další šanci k vytvoření nového. 

Současně si nedělejme iluze, že samotný plán problém vyřeší. Praha potřebuje téměř čtyřnásobné tempo výstavby (z dnešních 5 326 bytů na 15–20 tisíc ročně), silnější veřejný nájemní sektor (dnes 4,3% z celkového počtu bytů v Praze, a zlomek co mají jiná evropská města), rychlejší povolování (dvakrát delší než ve Vídni) a politickou odvahu říct, že zdanění prázdných bytů situaci systémově neřeší. Alternativa neschválení je územní vakuum a kolaps rozvoje po roce 2028. Zároveň se připravme na to, že už za několik let bude potřeba revize výškových limitů v lokalitách, kde dnes veto převážilo nad zdravým rozumem. A hlavně přestaňme předstírat, že krizi bydlení vyřeší různé formy nové regulace. Vyřeší ji jedině to, že začneme stavět tam, kde to dává smysl. Tedy uvnitř města, hustě a v lidských blocích, ne na další zelené louce za okruhem.  Metropolitní plán je k tomu nutná, nikoli postačující podmínka.Tohle mě zastavilo. Jak to jde dohromady?

Největší past současného trhu s bydlením je v tom, že všichni vidí problém, ale nikdo nechce nést náklady řešení. Před patnácti lety se přitom průměrný nový byt v Praze prodával zhruba za 55–60 tisíc korun za metr čtvereční, starší byty se často pohybovaly ještě níž, kolem 38–40 tisíc. Dnes se průměr Prahy blíží 150 tisícům korun za metr čtvereční a v atraktivních lokalitách jde klidně ještě výš – růst o desítky procent, který mzdy ani zdaleka nekopírují.

Nájemné prošlo podobným skokem. Kolem roku 2010 se tržní nájemné v Praze pohybovalo přibližně mezi 100 a 150 korunami za metr čtvereční měsíčně, dnes se průměrně dostáváme zhruba k 450 korunám za metr čtvereční. Mladá domácnost tak často nedosáhne ani na hypotéku, ani na důstojný nájem bez toho, aby bydlení spolklo většinu čistého příjmu – místo „startu do života“ se z bytu stává finanční závazek, který definuje všechno ostatní.

Bydlení zdražilo rychleji než život samotný

Politická mantra „musíme víc stavět“ je správná, ale zároveň nedostatečná. Česká bytová výstavba dlouhodobě zaostává, povolovací procesy jsou pomalé a počet dokončených bytů na 1 000 obyvatel patří k horším v EU. Jenže pocit nedostupnosti bydlení nevzniká jen z nedostatku novostaveb. Domácnosti zároveň vidí, že byty se staly finančním aktivem, na které běžná mzda prostě nestačí, zatímco stát i obce přenechaly hlavní roli trhu.

Česko je extrémně „vlastnická“ země – kolem 78–80% domácností bydlí ve vlastním, nájemní bydlení je spíš doplněk než rovnocenná alternativa. Masivní privatizace obecních bytů v devadesátých letech krátkodobě pomohla tisícům rodin, ale z měst stáhla nástroj, kterým by dnes mohla tlumit nájemní šoky a cíleně pomáhat skupinám, které trh vytlačuje.

Dnes, kdy se potkává růst sazeb, investiční poptávka a nedostatek nových bytů, nemá veřejný sektor téměř žádný „polštář“. Krize se přenáší přímo na nájemníky a kupující.

Stát odešel z trhu — a trh zůstal sám

Do toho vstupuje oblíbený jednoduchý recept: zdanit prázdné investiční byty. Na první pohled to vypadá lákavě: „statisíce bytů někdo drží prázdné, tak je přinutíme jít na trh“. Jenže detailnější pohled na data přináší studenou sprchu. Dlouhodobě neobydlených bytů je v bytových domech v celé ČR kolem 200 tisíc, ale v Praze se u investičních projektů pohybujeme už jen kolem přirozené neobsazenosti v jednotkách procent, dle dat energetiků lze odhadovat, že bytů s minimální spotřebou elektrické energie je v celé Praze méně než 10 000.

U institucionálních nájemních projektů (BTR) klesla neobsazenost přibližně z 15 na 6%, což je standardní „volná kapacita“ – byty mezi nájemci, v rekonstrukci nebo v převodu. Jinými slovy, skutečných „mrtvých“ bytů, které někdo nechává z rozmaru prázdné, je mnohem méně, než by odpovídalo politickým sloganům. Zdanění těchto jednotek může mít symbolický efekt a v individuálních případech něco pohnout, ale systémovou úlevu dostupnosti bydlení pravděpodobně nepřinese. Objem je prostě příliš malý. Vztek na „zlého investora“ je pochopitelný, ale funguje hlavně jako únik od nepříjemného faktu, že skutečný problém je kombinace mála bytů, slabého veřejného sektoru a politické neochoty něco z toho skutečně změnit.

Mýtus prázdných bytů jako politická zkratka

Současný trh s bydlením tak stojí na třech vratkých nohách. První je nedostatečná výstavba, která nedokáže držet krok s migrací do měst ani s proměnou domácností – těch je víc a jsou menší. Průměrná velikost domácnosti v roce 1990 byla 2.6 obyvatel na domácnost, dnes se v Praze pohybujeme na hodnotě 1.9 obyvatel v domácnosti. Druhou je extrémně vysoký podíl vlastnického bydlení a slabý nájemní sektor, který neumí nabídnout dlouhodobé, právně jisté a dostupné nájmy pro střední třídu. Třetí nohou je vnímání bytu jako investičního aktiva a „pojistky na důchod“, což žene poptávku dál nahoru v zemi, kde chybí jiná bezpečná dlouhodobá investice

Čtěte také : SOLVO

Pokud chceme s dnešním stavem trhu s bydlením něco udělat, neobejdeme se bez nepohodlných rozhodnutí. Rychlejší a předvídatelné povolování, větší role obcí v nájemním bydlení, podpora dlouhodobých nájmů s jasnými pravidly i masivní obnova stávajícího fondu. Nic z toho není jednoduché ani populární. Jedno je ale jisté: pokud budeme dál spoléhat na to, že stačí „zdanit prázdné byty“ a trh se zázračně srovná, skončíme jen u dalšího zklamání, zatímco ceny a nájmy si půjdou vlastní cestou.

Jan Chabr český manažer a politik, zabývající se energetikou, majetkovou politikou samospráv i s dopadem na městské společnosti. Působí v komunální politice v Praze a v institutu Solvo